从买房到过户各个阶段要干什么

宝应房产网 2021-03-23 222

从看房选房到买房入住，程序复杂，并不是一蹴而就的。从买房到过户各个阶段要干什么，看看这里都明白了！

一、看房选房

选择地理位置对于投资者来说，应选择黄金地段、有政策倾斜的地段和环境、交通、基础配套设施马上会得到较大改善的地段，这样的地段今后将有较大的升值潜力。

考察社区环境社区内外环境的品质高低是体现居住质量的核心。

考察小区内环境，可从以下几个方面审视： 1.小区内绿化程度；2.小区内功能划分；3.社区内无干扰，人、车分流。

社区外环境应多观察，是否靠近体育场、公园、高校等，或依山、临江。

考察配套设施购房人在选择楼盘时，还应考虑菜市、医院、银行、学校、公交线路等生活配套设施。配套设施越全，日后越会让您感到生活的便利。

查看法律文件，包括：五证、两书、开发商营业执照，现房还应有竣工验收报告。

五证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、销售（预售）许可证。

两书：是指住宅质量保证书、住宅使用说明书。

二、物业管理

询问物业管理标准，目前商品房大致可分为乙级住宅、甲级住宅、公寓等几类，对此，物业都有相应收费标准。购房人应先了解开发商拟定选择的物管公司，然后了解收费标准和内容。这样既可以保证您今后的合法权益不受侵害，又可以让您对今后的生活负担，做到心中有数。

三、总价格、单位价格、楼面地价

总价格：简称总价，是指一宗房地产的整体价格。一般来说，总价不能说明房地产价格水平的高低。

单位价格：简称单价，是指单位土地面积或单位建筑物面积的地价、房价或房地价格。单价可以反映房地产价格水平的高低。

楼面地价：又称单位建筑面积地价，简称楼面价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价 =土地总价格 ÷ 建筑总面积；楼面地价 =土地单价 ÷ 容积率。

四、签订认购书

商品房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。

签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双方签订认购书的主要内容包括：

（1）开发商名称、地址、电话；销售代理商名称、地址、电话；认购方名称、地址、电话、身份证件；指定律师所名称、地址、电话。

（2）认购物业的楼层、户型、房号、面积。

（3）房价。包括单价、总价。

（4）付款方式。包括一次性付款、分期付款、按揭付款。

（5）认购条件。包括：定金金额；签订正式契约的时间、地点；付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。

当签订完认购书后，销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括：

（1）项目法律文件：国有土地使用证号、销售许可证。

此文配图采摘自：江都二中学区房 www.841148.com

（2）购房人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。

（3）房款支付方式。

（4）购房应缴纳的税费说明：印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。

五、预售

买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后 30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理，同时交纳印花税。在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。

六、签订买卖契约

购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。

签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环，契约也是销售中最重要的法律文件。契约一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份。契约的主要条款包括：

（1）土地使用证号及使用年限

（2）商品房销售许可证号

（3）房产名称及购房人购买房产的类型

（4）所购物业的楼层、面积、房号、户型、交付使用日期

（5）房价款，包括单价和总价

（6）付款方式

（7）双方违约条款

（8）保修条款

（9）买方接受物业管理公司管理条款