买房课堂：详解房产证加名四种情况流程及费用

宝应房产网 2021-03-11 200

房产证是对特定房屋所有权归属的书面证明，并可记载特定房屋共有状况以及是否设定担保物权等状况。对房屋产权归属起到最直观的证明。由于房屋是重要的不动产，是公民财产权益的重要支柱。所以房产所有权的变更应谨慎对待。目前房产所有权的变更直接体现在房产证上的名字的变更。

房产证更名种类一般情况下，房产证名字的变更主要分为直接添加、赠与、继承、买卖。

直接添加——适用人群：夫妻

案例一：魏女士问：您好，请问夫妻在房产证上加名字需要什么手续，需要多少钱?

买房360答：如果在婚姻存续期间房产属于夫妻共同财产，就算是房产证上只写一个人的名字也算是两人的共同财产。

夫妻办理房产证加名的程序为：

夫妻双方带好三证(结婚证、身份证、房产证)及购房合同到原登记发证机关窗口办理；

如房屋办理了抵押贷款，还需取得贷款银行的书面同意办理证明。

房屋登记费收费标准为：

住宅每套80元，非住宅每件550元。

每增加一本证书加收证书工本费10元。

赠与加名——适用人群：非婚姻关系父母子女等

赠予赠与范畴包括非婚姻存续期间和亲戚朋友，即房产证上加子女、父母等亲属或朋友均可以赠与方式进行。

赠与手续

受赠房屋需提交房屋所有权证、赠与书和契证，到相关部门办理正式的房屋所有权变更登记手续后，这种赠与行为才具有法律效力。具体步骤如下：

赠与人与受赠人订立关于房屋赠与的书面合同，即赠与书。受赠人凭原房屋所有权证、赠与书，交纳契税，领取契证。办理公证。办理房屋所有权转移登记手续。

由受赠人到房地产管理部门申请变更登记，并提交下列证件：

(1)申请书(窗口提供)。

(2)原房地产产权证。

(3)相关当事人的身份证、户口簿。

(4)赠与书及公证书。

(5)契税收据。

赠与人将房屋交付受赠人。这里″交付″以办理完房屋产权转移登记为准。

在办理房屋赠与手续时，赠与人与受赠人应签订书面赠与合同，并到房管部门办理过户手续，但如果赠与人为了逃避其应履行的法定义务而将自己的房屋赠与他人时，如果利害关系人主张权利的，则该赠予行为无效。

赠予过户税费如何计算契税需全额征收

案例二：公公有套房子想要过户到我们的名下，他想以赠与的方式过户。我想咨询一下，房屋赠与过户费用要多少？需要交纳哪些费用？谢谢！！

买房360答：赠与过户税费主包括以下几种：

营业税：依据现行营业税暂行条例及其实施细则有关规定，单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为，原则上，赠与人是需要缴纳营业税的，缴纳营业税的税率是5%。

1、近亲属和具有抚养、赡养关系的人之间赠与房产，以及发生继承、遗赠取得房产的，免征营业税。

《财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税号）第二条规定，个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：

(一)离婚财产分割

(二)无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

(三)无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

(四)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

2、其他人之间的房产赠与行为，应依法缴纳营业税。但若其他人之间赠与的房产达到一定年限的，符合免征营业税条件的，仍可以免征营业税，比如，个人将购买满5年的住房对外赠与的，可免征收营业税。

附加税：此种税是作为附加税来征收的，只有在需要征收营业税、增值税等税种的前提下才会征收，具体的征收比例是，按应缴纳营业税的一定比例缴纳，具体比例为：城建税(7%)、教育费附加(3%)。此种税根据法律规定，是由赠与人负担的。

契税和印花税

1、契税根据《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第四条规定：契税的计税依据：（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。因此，赠与房产的领受人是需要全额缴纳契税的。

另《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》（国税发〔2006〕144号）中第一条第二款明确规定：“对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。”赠与房产的契税是全额征收的，即由受领人按照3%的比例缴纳。

2、印花税是需要全额缴纳的，由订立合同的双方当事人，按照0.05%的比例缴纳。

个人所得税

1、近亲属和具有抚养、赡养关系的人之间赠与房产，以及发生继承、遗赠取得房产的，免征个人所得税。

依据《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税号）第一条规定，以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

2、其他人之间的赠与行为，应依法缴纳个人所得税。

房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%，但可以扣除办理房屋过户过程中的相关税费。

赠与后出售的物业营业税、个税

遗赠（非直系亲属）：（纳入限购）

营业税：证过5年可免征

未过5年估价×5.6%

个税：证过5年且唯一住房可免征

未过5年估价×1%

说明：继承房产过户的权属来源如果写为“继承、赠与”的是按赠与的方法计税。营业税、个税的调档:是指“上手房产证的登时间或契税完税证的填发时间满5年”。

继承过户加名——适用人群：继承关系

继承是遗产人死后才可以进行产权过户，所以这种过户方式的人比较少。同时，继承房产需要满足以下三个条件：第一，房产继承有两种形式，法定继承和遗嘱继承。法定继承即法律规定的遗产继承人，遗嘱继承必须是遗产人死前曾做过公证的遗嘱才有法律效力;第二，遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产;第三，因遗产是所有继承人的共同财产，房产的分割协议，需要每个继承人同意并签字方可生效。

继承过户费用最低时间越久手续越麻烦

案例三：网友“liushasha”:今年三月份，我爷爷去世了，爷爷名下的2套房产通过遗嘱方式留给了我爸爸和我叔叔。如今，我爸爸想把房产过户到我的名下（本人男，28岁，今年结婚，打算用该房产作为婚房。），但是对于相关法律知识和过户程序不甚了解，还请问遗产房产该如何过户呢，过户费是怎么样计算的？

买房360答：地产交易中心在办理非交易性房产过户时，最经常接触到的是房产的继承过户。办理继承过户，继承人首先要到房屋所在地的区公证处办理继承权的公证。如果是以前的外销商品房，必须要市公证处办理公证，免得多走冤枉路。

房产继承过户收费如何计算？

至于法定继承，那么继承过户费如何收取呢？据了解，继承过户不需要缴纳契税、营业税、个人所得税，房产部门依据公证书办理继承过户，需要交纳一些公证费、工本费等，公证收费目前一般根据继承房屋面积收费，武汉目前是70—80块钱一平米。另外一种方式是继承权公证费按照受益额，也就是继承人所继承房屋经过专业部门评估后的评估价值的2%来收取，最低收取200元。

据相关政策规定，继承过户费用主要包括：

1.公证费80元/平米*产权证面积

2.证照印花税和工本费15元每本

注：继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%，不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过5年的话就可以免征个人所得税，而且个人所得税退税的政策同样适用。

具体办理房屋继承手续和流程：

一、手续要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明;

二、到区或市公证处(原外销商品房到市公证处)办理继承权公证，房产继承分两种：一是遗嘱继承，二是法定继承。需要提交的材料有：

1、被继承人死亡证明；

2、该套房屋的产权证明或其他凭证；

3、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件；

4、继承人的身份证件；

有遗嘱的继承权公证另需提交的资料：被继承人所立遗嘱(该遗嘱必须是已公证过的遗嘱，其他形式的遗嘱由于无法认定其真实性，因此暂不予采纳)。

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三、办理房屋过户登记，申请人是继承人或者受遗赠人。

申请人应当向登记机构提交下列文件：《房地产登记申请书》(原件)、身份证明(复印件)、房地产权证书(原件)、继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书(原件)\契税完税凭证(原件)。

四、遗赠和法定继承、遗嘱继承不同，需要支付税收。

律师提醒：

1.办理房产继承没有时间限制，从房屋所有权人死亡之日起，何时申办都可以。

2.时间越久，办事的时候手续可能越麻烦，而且费用可能会增加。例如，继承人在遗产分割之前死亡，对于他应当继承的份额，他的继承人有权继承。

3.多个子女共同继承，需要所有继承人到公证处申办继承公证，如果有人拖延，公证处就不能出具公证书。没有公证书，就不能在非诉讼的情况下办理房产过户登记手续。

4.尽量协商解决，如协商不成，可以考虑通过诉讼的方式由法院依法判决遗产的归属。但此办法影响亲情，费用也很高，应慎重考虑。

房屋买卖变更产权——适用人群：买卖关系

如果还没有结婚或者没有直系血源关系的，需要在房产证上加名字，情况会复杂很多，因为那将视为房屋买卖，需要交如下费用。

房产交易过户费如何计算个税征收“满5年且唯一住宅”是门槛

案例四：李小姐问，我现在手上有一套房，90平左右，已经买了三年，因为位置不好，户型偏小，离工作单位偏远，决定出让，想请教一下过户费要多少，如何计算？

买房360答：据武汉房产过户相关规定，此类情况属于正常交易过户，交易过户费主要包含以下7个小类：

1.营业税（税率5.8%卖方缴纳）

根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。

以上女士所售房屋属于普通住宅，不足五年，那么就按照两次交易差价征收营业税，税率5.8%。

这里有两个要点：一是购买时间超过5年首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。二是所售房产是普通住宅还是非普通住宅。

其次，如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。

2.个人所得税（税率：交易总额1%或两次交易差的20%卖方缴纳）

目前武汉二手房个税征收实行政策如下：对住房转让的个人，能够提供完整、准确的有关凭证，能够正确计算应纳税额的，应采取查帐征收，依应纳税所得额的20%计征个人所得税；对纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，税率暂定为计税价格的1%。

对个人转让现自有住房并在现自有住房转让1年内按市场价重新购房的纳税人（时间以新房房产证时间为准），其缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。

具体办法为：个人重新购房金额大余或等于原有住房销售额的，可向所在区地税部门申请全额退还原来缴纳的个人所得税，购房金额小于原自有住房销售额时，按照现购房金额占原售房金额比例，向区地税部门申请同比例退税。

此外在武汉满足两个条件：一是家庭唯一住宅，二是购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。

如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%。

由于上述案例中由于是满足五年且是唯一住宅，所以可免交个人所得税。

3.印花税（税率1%买卖双方各半）不过从2009年至今国家暂免征收。

4.契税（基准税率3%优惠税率1.5%和1%买方缴纳）

征收方法：个人购买非普通住房的（别墅类和联体别墅住房除外）契税税率为3%，个人购买普通住房的契税为1.5%。而对于个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。（别墅以及叠拼按4%），个人出售家庭唯一住房，重新购置住房的，原有住房已纳契税在重新购房应纳契税税额中抵减。

上述案例中，女士所卖为90平以上房产，所以契税缴纳为交易总额的1.5%。

注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

5.测绘费1.36元/平米总额=1.36元/平米*实际测绘面积（2008年4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元）。

一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有地方房管局的测绘章也是需要测绘的。

6.二手房交易手续费5元/平方米，个人首次购买90平方米以下普通住房暂减半征收。非普通住宅按照11元/㎡×建筑面积收取。

7.登记费（工本费）80元共有权证：20元。

所以综上所述，李小姐要缴纳的过户费则是上述费用之和。

案例五：日前，家住汉口后湖的刘女士打来电话，称儿子明年要上小学了，正好刘女士的父亲在黄孝河路有套房子，为了让孙子能上育才小学，父亲打算将这套房子过户给她，但是武汉房子过户的费用，刘女士想知道怎么样才最划算。

刘女士父亲的房子是一套房龄10多年、面积130平米的房子，初步估价约为85万（用于计税的评估价一般会低于市场成交价）。

刘女士一打听，有点糊涂了：有人说直系亲属过户办赠与可以免缴税；也有人说办买卖过户是一样的；甚至还有人说中国现在不收遗产税，最好等到以后以继承方式过户，“到底哪种方式最划算呢？”

买房360答：据了解，一般亲属间转让房屋，会习惯性地选择赠与的方式，而且2009年新的税费方式执行以后，直系亲属赠与房屋确实有部分免税政策。

赠予过户费用计算

一般来说，赠与过户费构成主要包括契税、印花税、还有评估费、公证费。住宅房产赠与需缴纳2.5元/平米的手续费，0.05%的交易印花税、总价1%的个人所得税，5.8%的营业税，4%的契税，80元的房屋登记费，证照印花税和工本费合计15元/本。如果房产的土地性质是划拨用地的，还需缴纳土地收益金。土地登记费33元/套，交易评估费为评估价的0.3%，测绘费为每平米1.36元。

不过，由于刘爹爹的房子是属于直系亲属（配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹）之间赠与，可免征个人所得税，而且这套房子办证已满5年，免征营业税，也不需要交土地收益金，但办理时须提供公证机构出具的赠与人和受赠人亲属关系的公证书，即房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”。

因此，如果是办赠与过户的话，需缴纳的费用就是：

手续费2.5×130=325元

印花税850000×0.05%=425元

契税850000×3%=25500元

评估费850000×0.3%=2550元

测绘费130×1.36=176.8元

土地登记费33元

房屋登记费、证照印花税和工本费95元

在办理用时上，除去办理公证的时间，房产部门收件后的办证时限是10个工作日，加上休息日，大约两周。

如果是正常交易，就一定会贵一些吗？

正常交易过户费用计算

个人办理私有房产买卖，收取的税费包括5元/平米的交易手续费，0.05%的交易印花税，1%的个人所得税，5.8%的营业税，1%~4%不等的契税，房屋登记费和证照印花税、工本费合计95元。