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订金和定金两者定义不同，具备的作用也不同，因此产生的结果也就不同。
1、定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。
商品房交易中，购房者履行合同后，定金应当抵作价款或者收回;若购房者没有履行合同，则无权要回定金，相对的，若开发商不履行合同的，应当双倍返还定金。
2、而订金并不是一个规范的法律概念，不具备担保性质，它具有预付款的性质。
若购房者不履行合同义务，可向开发商要回订金;相对的，若开发商不履行合同义务，也无需双倍返还订金，不具有明显的担保性质。
哪些情形下可要求退还买房定金一般买房定金有3种情况是可以退的：
1、在开发商没有取得《房地产预售许可证》，即不具备商品房预售法定条件的情况下，其与购房者约定的购房定金是无效的。根据《民法典》无效合同的处理原则，不论双方是签订《认购协议》，也不论双方是否约定定金退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。
2、如果开发商没有取得《房地产预售许可证》，却故意隐瞒重要事实或提供虚假情况谎称已取得《房地产预售许可证》，开发商须对此承担缔约过失责任，除退还购房者定金外，还应该赔偿购房者利息等资金损失及其他有关财产损失。
3、在开发商具备商品房预售法定条件，取得《房地产预售许可证》的情况下，如果双方只约定了购房者拒绝订立《商品房买卖合同预售》便无权要求退还所交付定金，购房者则可以以该约定有失公平为由，申请法院或仲裁机构变更或撤销该约定，要求开发商退还所支付现金。
