房贷还款方式等额本息和等额本金的区别

一、计算方法不同

1、等额本息

月还款额(本金+利息)=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]。总利息=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]×还款月数-贷款本金。

2、等额本金

月还款额(本金+利息)=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率。其中每月本金=总本金÷还款月数，(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率。

注意：

1、等额本息还款法在整个还贷期间，月还款额都保持一致不变。

月还款额中本金和利息的占比会不断变化，在还款前期是利息占比更大，随着客户不断还款，利息占比逐月下降，本金占比逐月递增。

2、等额本金还款法的月还款额会越还越少。

因为是先将贷款总额等分，然后再每月偿还相同数额的本金和剩余贷款在该月产生的利息。由于随着客户不断还款，未还本金越来越少，每月产生的利息就会下降，月还款额自然也就会逐月降低。

二、适应人群

1、等额本息

适合经济条件不允许前期还款投入过大，收入处于较稳定状态的客户。

2、等额本金

适合有一定经济基础，能承担前期较大还款压力的客户。

注意：

1、等额本息的优点是每月还款额相同，可以有计划地控制家庭收入的支出，方便各借款人根据自身收入情况确定还贷能力，但由于还款年限过半后本金的比例才增加，因此不太合适提前还款。

2、等额本金虽然起初还款压力较大，但到后期会越还越轻松，且由于前期偿还的本金比例较大，利息比例较少，所以比较适合提前还款。

三、贷款利息

等额本息还款法和等额本金还款法相比，在贷款期限、金额和利率均相同的情况下，还款初期等额本金还款方式每月归还的金额要大于等额本息，但在后期每月归还的金额要小于等额本息。因此按照整个还款期计算，等额本金还款方式更能节省贷款利息的支出。

注意：

1、等额本息还款法采用的是复合利率计算利息。即在每期还款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和剩余的本金一起被计息，换句话说，未付的利息也要计息。

2、等额本金还款法采用的是简单利率方式计算利息。即在每期还款的结算时刻，只对剩余本金计息，也就是说，未付的利息不与未付的贷款余额一起作利息计算。

采取等额本息的房贷如果利率上涨了，利息自然也要跟着涨，大家需要注意：

1.虽然等额本息还款法是在整个还款期间月还款额都保持一致不变，但那是在房贷利率固定的前提下。如果房贷利率发生变化了，之后自然就会按新利率来计息。因此，虽然计算方式没有改变，但因为利率这一因素发生变化，产生的利息自然不同。

2.如果只是LPR调整，那之前已办理的房贷利率其实不一定会发生变化。首先公积金贷款利率就不会变，因为其执行的是央行贷款基准利率，如此利息自然也不会变。而商贷如果选择执行固定利率，利息也不会变。只有执行浮动利率的商贷才会有变化，会在重定价日起执行新利率，重新计息。

而等额本息的计算公式是：月还款额(本金+利息)=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]。