智斗开发商：避开套路 活用谈判技巧买新房

虽然买房不能像买白菜那样当时就买走，但却是可以一样砍价的。其实买房的过程就跟做生意一样，买房谈判时，要懂得把握对方的卖房心理，要懂得掌握佳的出手时机。

那么具体应该怎么做呢？今天购房指南就给大家聊一聊开发商卖房的那些套路，以及购房人可以应用到的谈判技巧。

开发商卖房的那些套路

广告中的那些套路

一些开发商为了吸引购房者，以虚假内容为噱头，广告中说了各种小区绿化、景观、、健身房等美好的描述，但却不写在购房合同里。等购房者提出想看书面文件及资料时，销售人员又谎称尚未印出来等，进行搪塞。空口无凭的承诺，为购房者埋下了隐患。

赠送面积也是套路

购房送阳台、两房变三房、书房半赠送、送车位……这些常见购房优惠实在让人心痒痒，好像省了几十万，但是赠送面积那么大，真的没问题吗？

当然有问题！要么赠送的面积本来就是你的，比如开放式阳台本来就只计算一半的面积。而车位很可能只是使用权，不能写入购房合同和房产证，开发商什么时候心情不好了，说拿走就拿走了。

关于定金的套路更深

现在很多楼盘都会预先收取购房者定金，虽然相关部门屡次强调开盘前收定金是违法行为，但开发商仍以“意向金”的概念打擦边球。

原本购房者在签署了认购协议后交付定金，已经是行业内的潜规则，但由于当时购房者还没有看到房屋买卖合同，即使是在后期发现合同中不能接受的条款，却碍于已经交了定金，而失去了主动权，不仅不能针对合同中的细节进行修改，想要退定金更是难上加难。

交房也一样暗藏套路

之前延期交房的问题让很多购房人十分烦恼，几经投诉曝光之后，近年来延期交房、延期办证的情况已经少了很多。然而，你以为这样就没有问题了吗？不是的！

一些开发商明知社区中的一些配套设施，甚至房屋内部施工质量，尚无法达到交付使用条件，但为了避免赔偿业主延期交房的赔偿金，硬是在不合格的情况下交房，等到业主要求开发商整改时，开发商又把延期地产业内人士等。需要了解的内容包括开发商、销售商（开发商和销售商有时不分，有时为两家甚至多家）和楼盘的情况，包括它们的背景、经济实力、资质和信誉等情况，必要时还要实地考察。

技巧二：不要轻信美好的承诺

在购房时要注意选择证件齐全的房地产企业开发的楼盘，不要轻信路边乱发的小广告上的消息。在进入售楼处后，应注意楼盘中是否展示了开发商的营业执照以及《国有土地使用权证》等。应注意其土地使用证上的使用年限，避免购买产权年限大幅缩水的楼盘。

此文图片由：宝应房地产信息 www.5745.cn 提供！

另外，在看房时，应保留楼盘的宣传广告单，作为日后收房后的证据。对于销售人员的口头承诺，好能留下书面证据，或者进行录音，留作日后维权证据。

技巧三：不要轻易被看穿

来到售楼，可以先看看，比如户型图、楼盘沙盘、项目介绍等，等销售员过来找你。千万不要一进销售就急吼吼拉着店员坐下来杀价，那会让人家一眼就看出你是铁了心想买，想不宰你都不好意思。

为了对你的背景进行深入了解，并取得你的信任感，销售往往会对你以往的购房经历、家庭背景、经济实力、购房关注点、决策行为类型等信息进行了解。当然，他们更专业是好事，但如果想要更多的主动权，就不要轻易和盘托出。

技巧四：做一个挑剔的购房人

在洽谈中，购房者应多暴露房屋的各种缺点、毛病，略微夸大这些缺点、毛病的危害性。购房者还要流露出担忧的表情，同时要注意观察对方的表情，及时调整策略，做到进退适度，从容不迫。

你需要把自己扮成购房行家，参照预购房屋周围物业情况，计算出所选房屋的价值，做到心中有数。洽谈时，可以识破对方的一两个“花招”，给销售人员“你很专业”的暗示，才能砍出一个理想的价位。

技巧五：与销售人员打心理战

为了不让顾客取得主动权，销售往往会拒绝顾客的第一个建议，购房者不要被销售的谈判手段影响到，该要的优惠和折扣一定要尽力争取。

在进行讨价还价的过程中，为了避免局面尴尬，销售往往会采用“一个唱红脸、一个唱白脸”的方法相互，就是为了有效的向你施压，这个时候一定要保持冷静。

在不想让步的时候，销售为了表明自己实在无能为力，往往会将决定权推到上面，借助高层的力量拒绝让步，但大部分时间这只是一种谈判的技巧。

技巧六：不要指望一步到位

买房要砍价，但不能赤裸裸的指望一步到位，比如，卖4500的房子，有些直接一次砍价到4000元，这不仅让开发商很难从心理上接受，而且还容易被认为没有购物诚意，这样很难成交。

所以砍价要层层递进，一步步将价格压下来。比如购房者可以试探性咨询低销售价格，比如说一次性付款可以优惠几个点，或者通过找“关系”咨询房子的低价格。

另外，在砍价的过程当中要一直观察置业顾问的表情，如果置业顾问表现的没有耐心，可能价格基本见底了。一般来说慢慢磨是比较合理的砍价方式，也是容易成功的方式。

技巧七：合同约定尽量详细

关于交房时间，精装修等内容，一定要在合同中注明。

开发商不按约定时间交房，根据相关法条规定，逾期交付使用房屋的，在一定日期内，出卖人按日期计算向买受人支付房价款万分之几（具体看合同中表述）的违约金，而超过合同中的约定日期，买受人有权退房。收房时不到位的细节，开发商必须整改，如因整改导致延期收房，开发商仍需负责任。

购买精装修住房时要签订详细的合同，合同中要重点明确精装修标准。尽量避免使用“”、“高档”、“相当于”、“不低于”等含糊字眼。约定的内容要尽量详细，包括地板、厨卫用具等用材的品牌型号，如果有赠送电器，也应该落实到具体品牌和型号上。