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房子大证指的是开发商在工程竣工验收后从房产管理部门所办理的房产证。这个房产证是由开发商开发的某一幢楼或某几幢楼构成的，房屋所有权人是该开发商，属于初始登记。
简单的来说，房子大证是开发商办完了一栋房子的产权总证，在没有分割到各个业主，这种情况下的房产证叫做大证。那么相应的，给每个业主办理的房产证就是小证。
对于房子大证，每个地方的理解会有偏差。在某些地方，房子大证指的是大产权证，也就是依照法律法规的规定为购房者申请办理购房者所购买商品房的交易过户转移登记;而对应的小产权证则指的是不能通过房地局正常过户的。
因为房子大证、小证都不是专业概念，所以每个地方，甚至是每个人对其理解都是不同的，所以有差别理解也是情有可原。
房子大证小证什么区别
房子大证指的是在商品房买卖中，房地产开发企业已按规定办理了楼盘初始确权登记，领取《房地产权属证明书》，确认该楼盘的权属人是该房地产开发商。
房子小证指的是房地产开发企业领取楼盘《房地产权属证明书》后，依照法律法规的规定为购房者申请办理购房者所购买商品房的交易过户转移登记，核发《不动产权证》的过程。
所以房子大证和小证的主要区别在于对象的不同，房子大证是开发商，房子小证是业主。并且大证和小证的外表一样，都是由国家颁发的，形式也是统一的，也就是外形是一样的，只是其记录的信息内容不同而已。
因为开发商的房产证内容多，并且房屋套数多，面积也大，所以被称为是大证;而个人的房产证记载套数少，面积小，所以被称为是小证。
